Vorsorgen & Anlegen

Immobilien richtig vererben und verschenken

Das Eigenheim ist für viele weit mehr als nur eine Wertanlage. Es beherbergt Erinnerungen und ist der Ort, an dem die Familie zusammenkommt – der emotionale Wert ist hoch. Was Sie sich aufgebaut haben, soll später einmal Ihren Kindern gehören. Umso wichtiger ist es für Sie, vorausschauend zu planen. Was wird mit der Immobilie passieren, wer soll sie nutzen?

Es gibt viele Wege, Immobilien an die nächste Generation weiterzugeben. Wer klug plant, spart Steuern und vermeidet Streit unter den Erben. Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben!

Von Freibeträgen und Steuersätzen

Geben Sie Ihre Immobilie weiter, ist der Begünstigte grundsätzlich steuerpflichtig – egal, ob Sie diese zu Lebzeiten verschenken oder nach dem Tod vererben. Persönliche Freibeträge verringern die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Diese sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Je enger das Verhältnis, umso höher der Freibetrag. Wenn der Immobilienwert unter dem Freibetrag liegt, ist die Schenkung bzw. Vererbung steuerfrei. Beschenkte bzw. Erben können den Freibetrag nur einmal innerhalb von 10 Jahren nutzen.

SteuerklasseBeschenkte/Erben Freibetrag in €
I Ehepartner/Lebenspartner500.000
IKinder,Stiefkinder,Kinder verstorbener Kinder 400.000
IEnkel 200.000
IEltern und Voreltern bei Erwerb von Todes wegen 100.000
IIEltern und Voreltern bei Schenkungen, Geschwister, Neffen und Nichten, etc.20.000
IIIsonstige 20.000
Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ErbStG

Übersteigt der Immobilienwert den zustehenden Freibetrag, muss die Differenz versteuert werden. Die Steuersätze richten sich nach der Steuerklasse des Begünstigten sowie der Höhe des zu versteuernden Betrags.

Geduld zahlt sich aus – ein Berechnungsbeispiel:

Zum 20. Geburtstag schenkt Herr Klug seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 250.000 €. Bei einem Freibetrag von 400.000 € ist die Schenkung steuerfrei, es verbleiben 150.000 €, die bei einer weiteren Schenkung genutzt werden können. 5 Jahre später: Der Sohn erhält eine weitere Immobilie im Wert von 350.000 €. Zieht man den Freibetrag ab, verbleiben 200.000 €, die steuerpflichtig sind. Bei einem Steuersatz von 11 % fällt eine Steuer in Höhe von 22.000 € an.

Wartet Herr Klug 10 Jahre und verschenkt die Immobilie zum 30. Geburtstag des Sohnes, kann erneut der volle Freibetrag angerechnet werden und die Schenkung erfolgt steuerfrei.

Steuerpflichtiger Erwerb in €Steuerklasse I in %Steuerklasse II in %Steuerklasse III in %
bis 75.00071530
bis 300.000112030
bis 600.000152530
bis 6.000.000193030
bis 13.000.000233550
bis 26.000.000274050
über 26.000.000304350
Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ErbStG

Wohnen bleiben, Steuern sparen!

Möchten Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Angehörigen weitergeben, aber in dieser wohnen bleiben, können Sie diese unter sogenanntem „Wohnungsrecht“ übertragen. So behalten Sie sich bis zum Lebensende ein Nutzungsrecht an der Immobilie vor. Wenn die Immobilie vermietet ist und Sie sich als Schenker die Mieterträge vorbehalten wollen, sollten Sie Sich einen „Vorbehaltsnießbrauch“ einräumen lassen.

Besonders attraktiv hierbei: Der Wert des Nutzungsrechts in Form des Wohnungs- oder Nießbrauchrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Die Höhe des Werts berechnet sich aus dem Jahreswert der Einnahmen der übertragenen Immobilie und der statistischen Lebenserwartung des Schenkenden. Je früher Sie die Immobilie übertragen, desto geringer ist die Bemessungsgrundlage für die Steuerlast der Erbenden.

Ist das zu verschenkende/vererbende Wohnobjekt vermietet, sind 90 % des Wertes steuerpflichtig – der Gesetzgeber gewährt hier eine 10%ige Steuerbefreiung. Auch Schulden des Vererbenden/Schenkenden sind grundsätzlich abzugsfähig.

Besonderheit: Immobilie auf mehrere Personen verteilen

Möchten Sie Ihre Immobilie auf verschiedene Personen verteilen, bietet sich eine sogenannte „Familiengesellschaft“ an. Hier wird eine das Familienvermögen verwaltende Gesellschaft durch einen Vertrag gegründet. Dies ist eher für größere Vermögen geeignet. Die Gestaltung einer Familiengesellschaft ist komplex und sollte nicht ohne eine Beratung durch entsprechende Fachanwälte erfolgen.

Fazit

Eine vorausschauende Planung zahlt sich aus. Es ist immer empfehlenswert, frühzeitig mit den möglichen Erben zu sprechen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung zu beanspruchen. So können Sie Steuern sparen, Kosten minimieren und die Verwaltung der eigenen Immobilie clever regeln.  

Weitere Informationen zum Thema Vererben und die Grundlagen der Testamentsgestaltung finden Sie in diesem Artikel.

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